Verdacht van vastgoedfraude of witwassen? Wat betekent een onderzoek?

Vastgoedtransacties staan nadrukkelijk in de belangstelling van toezichthouders en opsporingsinstanties. FIU-Nederland noemt vastgoed in haar Jaaroverzicht 2025 als een belangrijk aandachtspunt bij onderzoek naar mogelijke witwasconstructies. Ook in nationale en internationale risicoanalyses wordt gewezen op risico’s binnen de vastgoedsector. 

Dat betekent niet dat een ongebruikelijke vastgoedtransactie automatisch fraude of witwassen oplevert. Wel kunnen bepaalde financieringsvormen, prijsontwikkelingen, eigendomsconstructies of zakelijke relaties aanleiding geven voor nader onderzoek. 

Wordt u als ondernemer, investeerder, bestuurder, makelaar, notaris, taxateur, accountant of financieel adviseur geconfronteerd met vragen over een vastgoedtransactie? Dan is het verstandig om in een vroeg stadium te laten beoordelen wat uw juridische positie is en welke informatie van u mag worden verlangd. 

Een onderzoek is immers nog geen vaststelling van schuld. 

Waarom wordt vastgoed intensiever onderzocht? 

FIU-Nederland, politie, FIOD en het Openbaar Ministerie besteden veel aandacht aan vastgoedtransacties die volgens hen mogelijk verband houden met fraude, witwassen of andere strafbare feiten. 

Politici en beleidsmakers gaan ervan uit dat vastgoed in bepaalde gevallen kan worden gebruikt om vermogen met een mogelijk criminele herkomst te investeren of om transacties minder transparant te maken. Mede om die reden worden bepaalde patronen en geldstromen intensiever geanalyseerd. 

Voor betrokken partijen betekent dit dat ook een op zichzelf legitieme transactie vragen kan oproepen. 

Denk bijvoorbeeld aan: 

• een snelle aan- en verkoop van vastgoed; 
• een opvallend verschil tussen koop- en verkoopprijs; 
• financiering via meerdere personen of vennootschappen; 
• buitenlandse financiers; 
• omvangrijke contante betalingen; 
• complexe eigendomsstructuren; 

• onduidelijkheid over de herkomst van gelden. 

Geen van deze omstandigheden bewijst op zichzelf dat sprake is van fraude of witwassen. De context en de rol van iedere betrokken persoon moeten afzonderlijk worden onderzocht. 

Welke vastgoedconstructies krijgen aandacht van opsporingsdiensten? 

FIU-Nederland beschrijft in haar analyses verschillende patronen en constructies die voor opsporingsinstanties aanleiding kunnen zijn om nader onderzoek te doen. 

Het gaat om typologieën en signalen. Het aantreffen van zo’n kenmerk betekent dus niet automatisch dat sprake is van strafbaar handelen. 

ABC-transacties en snelle doorverkoop 

Een voorbeeld is een zogenoemde ABC-transactie. 

Daarbij wordt vastgoed in relatief korte tijd van partij A aan B en vervolgens aan C verkocht. Wanneer daarbij grote prijsverschillen optreden, kunnen vragen ontstaan over de achtergrond van die prijsstijging en de onderlinge relaties tussen partijen. 

Een ABC-transactie is echter niet zonder meer strafbaar. Er kunnen zakelijke, fiscale of commerciële redenen bestaan voor meerdere opeenvolgende transacties. 

Wanneer politie of FIOD meent dat een dergelijke transactie mogelijk is gebruikt voor fraude of witwassen, zal moeten worden onderzocht: 

• waarom de transacties hebben plaatsgevonden; 
• hoe de prijs tot stand is gekomen; 
• waar de financiering vandaan kwam; 
• welke afspraken tussen partijen bestonden; 
• welke kennis de afzonderlijke betrokkenen hadden. 

Juist dat laatste is belangrijk wanneer meerdere adviseurs of ondernemingen bij dezelfde transactie betrokken zijn. 

Exploitatie van vastgoed 

Ook de wijze waarop vastgoed wordt geëxploiteerd kan aanleiding geven voor onderzoek. 

Opsporingsinstanties kunnen bijvoorbeeld onderzoek doen wanneer zij vermoeden dat een pand wordt gebruikt voor andere activiteiten dan uit de administratie, vergunningen of overeenkomsten blijkt. 

Voor een eigenaar, verhuurder, beheerder of adviseur is vervolgens van belang welke wetenschap hij of zij had van het daadwerkelijke gebruik van het pand. 

Dat een huurder of andere betrokkene mogelijk strafbare activiteiten verricht, betekent niet automatisch dat de eigenaar, beheerder of betrokken professional daarvan op de hoogte was of daarvoor strafrechtelijk verantwoordelijk is. 

Financieringsconstructies die vragen kunnen oproepen 

FIU-Nederland wijst daarnaast op verschillende vormen van vastgoedfinanciering die binnen onderzoeken extra aandacht kunnen krijgen. 

Ook hier geldt: de financieringsvorm zelf hoeft niet ongeoorloofd te zijn. 

Particuliere en alternatieve financiering 

Vastgoed wordt niet uitsluitend via traditionele banken gefinancierd. 

Denk bijvoorbeeld aan: 

• particuliere geldverstrekkers; 

• crowdfunding; 

• buy-to-let-financiering; 

• buitenlandse financiers; 

• leningen tussen ondernemingen of familieleden. 

Dit kunnen volledig legitieme financieringsvormen zijn. 

Wel kunnen opsporingsinstanties vragen stellen wanneer bijvoorbeeld onduidelijkheid bestaat over de herkomst van gelden, de economische achtergrond van een lening of de relatie tussen geldverstrekker en ontvanger. 

Wanneer u dergelijke vragen krijgt, is het belangrijk niet te snel conclusies te trekken over wat de opsporing precies vermoedt. 

Contante betalingen 

Ook contante betalingen rondom vastgoed kunnen aandacht trekken. 

Dat kan bijvoorbeeld gaan om betalingen voor verbouwingen, renovaties of inrichting. 

De juridische beoordeling hangt af van de concrete omstandigheden. Van belang kan onder meer zijn waar het geld vandaan kwam, hoe betalingen zijn vastgelegd en welke persoon waarvoor verantwoordelijk was. 

Complexe eigendomsstructuren 

Vastgoed kan worden gehouden via vennootschappen, stichtingen, maatschappen of buitenlandse rechtspersonen. 

Zo’n structuur kan om allerlei zakelijke, fiscale of organisatorische redenen zijn gekozen. 

Opsporingsinstanties kunnen echter nader onderzoek doen wanneer zij vermoeden dat een dergelijke structuur wordt gebruikt om de feitelijke belanghebbende of herkomst van gelden buiten beeld te houden. 

Ook daar geldt dat eerst moet worden vastgesteld waarom een bepaalde structuur is gekozen en welke kennis en bedoeling individuele betrokkenen hadden. 

Wanneer kunt u zelf in een vastgoedonderzoek terechtkomen? 

Een vastgoedonderzoek richt zich vaak niet uitsluitend op koper en verkoper. 

Ook professionals die betrokken zijn geweest bij de transactie kunnen vragen krijgen. 

Denk aan: 

• notarissen; 
• makelaars; 
• taxateurs; 
• accountants; 
• hypotheekadviseurs; 
• financieel adviseurs; 
• bestuurders; 
• administrateurs; 
• vastgoedbeheerders. 

Het feit dat u professioneel betrokken bent geweest bij een transactie die later wordt onderzocht, maakt u nog niet strafrechtelijk verantwoordelijk. 

Wel kan worden onderzocht welke werkzaamheden u heeft verricht, welke informatie u kende en of er signalen waren waarop u volgens politie, FIOD of een toezichthouder had moeten reageren. 

Wwft-verplichtingen van vastgoedprofessionals 

Voor verschillende beroepsgroepen spelen daarnaast verplichtingen uit de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft). 

Afhankelijk van uw beroep kunnen bijvoorbeeld verplichtingen bestaan rondom cliëntenonderzoek en het melden van ongebruikelijke transacties. 

Wanneer achteraf discussie ontstaat over een transactie, kan ook worden onderzocht of aan die verplichtingen is voldaan. 

Dat kan voor professionals lastig zijn. Achteraf beschikken opsporingsinstanties soms over informatie die op het moment van de transactie nog helemaal niet bij u bekend was. 

Een belangrijke vraag is daarom steeds: 

Wat wist of kon u weten op het moment dat u handelde? 

De beoordeling moet plaatsvinden op basis van de concrete omstandigheden van dat moment, niet uitsluitend met de kennis die later uit een strafrechtelijk onderzoek naar voren komt. 

Welke strafbare feiten kunnen worden onderzocht? 

Bij een onderzoek naar mogelijke vastgoedfraude kunnen meerdere strafrechtelijke verdenkingen naast elkaar voorkomen. 

Witwassen 

Bij vastgoedonderzoeken kan een verdenking van witwassen ontstaan wanneer politie of FIOD vermoedt dat geld met een criminele herkomst in vastgoed is geïnvesteerd of via transacties is verplaatst. 

Onderzocht kan bijvoorbeeld worden: 

• waar aankoopgelden vandaan kwamen; 
• wie economisch gerechtigd was tot het vermogen; 
• hoe financieringen tot stand kwamen; 
• waarom geld via bepaalde rekeningen of vennootschappen liep; 
• wat betrokken partijen wisten van de herkomst van het vermogen. 

Een ongebruikelijke geldstroom is echter niet hetzelfde als bewezen witwassen. 

Valsheid in geschrifte 

Ook documenten kunnen onderwerp van onderzoek worden. 

Denk bijvoorbeeld aan: 

• taxatierapporten; 
• koopovereenkomsten; 
• inkomensdocumenten; 
• facturen; 
• arbeidsovereenkomsten; 
• financieringsdocumentatie. 

Wanneer informatie volgens het Openbaar Ministerie onjuist is, moet nog worden vastgesteld wie daarvoor verantwoordelijk was en of iemand wist dat de informatie onjuist was. 

Meer hierover leest u op onze pagina over valsheid in geschrifte. 

Oplichting 

Ook oplichting kan onderdeel zijn van een vastgoedonderzoek wanneer het Openbaar Ministerie vermoedt dat een partij door misleiding tot bijvoorbeeld het verstrekken van financiering is bewogen. 

Ook daarvoor moet aan specifieke wettelijke voorwaarden worden voldaan. 

Deelname aan een criminele organisatie 

Wanneer een onderzoek meerdere personen of ondernemingen omvat, kan daarnaast worden onderzocht of sprake is geweest van deelname aan een criminele organisatie. 

Het enkele feit dat meerdere professionals aan dezelfde vastgoedtransacties hebben meegewerkt, is daarvoor vanzelfsprekend onvoldoende. 

FIOD-onderzoek of doorzoeking bij een vastgoedzaak 

Een onderzoek naar vastgoedtransacties kan uitmonden in een onderzoek door politie of FIOD. 

U kunt dan bijvoorbeeld te maken krijgen met: 

• een doorzoeking van woning of bedrijf; 
• inbeslagname van administratie; 
• kopiëren van telefoons of computers; 
• beslag op bankrekeningen; 
• beslag op vastgoed; 
• verhoren; 
• uitgebreid financieel onderzoek. 

Een FIOD-inval komt vaak onverwacht. 

Op dat moment kan de neiging bestaan om direct uit te leggen waarom een bepaalde transactie volgens u volkomen legitiem was. 

Dat is begrijpelijk, maar niet altijd verstandig. 

Eerst moet duidelijk zijn wat uw positie is. Bent u verdachte, getuige of wordt alleen informatie gevraagd? Waar richt het onderzoek zich precies op? Welke documenten heeft de opsporingsdienst al? 

Pas daarna kan worden beoordeeld wat een verstandige strategie is. 

Moet u verklaren over een vastgoedtransactie? 

Wordt u als verdachte verhoord, dan heeft u een zwijgrecht. 

Of u daarvan gebruik moet maken, hangt af van uw zaak. 

Bij vastgoedonderzoeken gaat het vaak om complexe transacties die jaren geleden hebben plaatsgevonden. Er kunnen meerdere bedrijven, adviseurs en geldstromen bij betrokken zijn. 

Een antwoord uit het geheugen kan dan afwijken van informatie die later uit contracten, e-mails of bankgegevens blijkt. 

Daarom is het belangrijk om een verhoor zorgvuldig voor te bereiden en niet zonder juridisch advies uitgebreid te verklaren. 

Wat als uw administratie of vastgoed in beslag wordt genomen? 

Beslag kan grote praktische gevolgen hebben. 

Wanneer administratie, computers of telefoons worden meegenomen, kan dat invloed hebben op uw bedrijfsvoering. Beslag op bankrekeningen of vastgoed kan financiële gevolgen hebben. 

Een advocaat kan beoordelen: 

• waarom beslag is gelegd; 
• welke goederen of gegevens onder het beslag vallen; 
• of het beslag proportioneel is; 
• welke mogelijkheden bestaan om tegen het beslag op te komen; 
• of goederen of gegevens kunnen worden teruggevraagd. 

Ook hierbij geldt dat de precieze juridische mogelijkheden afhangen van de fase van het onderzoek en de grondslag van het beslag. 

Waarom vroege juridische bijstand belangrijk is 

Een belangrijk deel van de verdediging begint voordat een zaak überhaupt bij de rechter ligt. 

Juist in het eerste stadium worden verklaringen afgelegd, administratie onderzocht en keuzes gemaakt over de manier waarop op vragen van de opsporing wordt gereageerd. 

Een gespecialiseerde fraudeadvocaat kan: 

• uw juridische positie vaststellen; 
• beoordelen wat precies wordt onderzocht; 
• u adviseren over informatieverzoeken; 
• een verhoor voorbereiden; 
• aanwezig zijn tijdens een verhoor; 
• beslagmaatregelen beoordelen; 
• relevante documenten en transacties analyseren; 
• contact onderhouden met FIOD, politie en Openbaar Ministerie; 
• vanaf het begin een verdedigingsstrategie bepalen. 

SKE Advocaten staat ondernemers en professionals bij die als mogelijke verdachte of verdachte worden betrokken bij fraudezaken. 

Betrokken bij een onderzoek naar vastgoedfraude? 

Wordt een vastgoedtransactie waarbij u betrokken was onderzocht? Heeft de FIOD vragen gesteld, bent u uitgenodigd voor een verhoor of wordt onderzocht of u aan uw Wwft-verplichtingen heeft voldaan? 

Laat dan in een vroeg stadium uw positie beoordelen. 

Het bestaan van een opvallende transactie, ingewikkelde financiering of ongebruikelijke eigendomsstructuur betekent niet dat u daarmee een strafbaar feit heeft gepleegd. 

Eerst moet worden vastgesteld wat er daadwerkelijk is gebeurd, welke rol u heeft gehad en wat u op dat moment wist. 

SKE Advocaten verzorgt de verdediging van mogelijke verdachten en verdachten in vastgoedgerelateerde fraude- en witwasonderzoeken. 

Neem contact op met SKE Advocaten om uw situatie te bespreken.

 

Veelgestelde vragen over onderzoek naar vastgoedfraude 

Bronnen: FIU-Nederland Jaaroverzicht 2025; National Risk Assessment witwassen; FATF-rapport Nederland; artikelen 420bis, 225, 326 en 140 Wetboek van Strafrecht.

Disclaimer: de wereld van het recht is in beweging. Stellingen en meningen in een blog kunnen binnen een dag verouderd zijn. Dit blog leidt nooit tot rechten en/of plichten. Wilt u een concreet en actueel advies, neem dan contact met ons op.