Wordt u verdacht van vastgoedfraude of hypotheekfraude? Of wordt u als hypotheekadviseur, bestuurder, bemiddelaar of andere professional betrokken bij een onderzoek naar een vastgoedtransactie? Dan kunt u in korte tijd te maken krijgen met vragen van politie of FIOD, beslag op administratie of vermogen en onderzoek naar uw rol binnen een transactie.
Ook een bank kan maatregelen nemen wanneer zij vermoedt dat bij een hypotheekaanvraag onjuiste informatie is verstrekt.
Dat zijn ingrijpende ontwikkelingen. Tegelijkertijd geldt een belangrijk uitgangspunt: een verdenking betekent niet dat fraude is bewezen.
Bij vastgoedzaken zijn vaak meerdere personen, ondernemingen en adviseurs betrokken. Er moet daarom zorgvuldig worden onderzocht wie welke rol heeft gehad, welke informatie iemand kende en of daadwerkelijk aan de voorwaarden voor een strafbaar feit is voldaan.
Waarom is er meer aandacht voor mogelijke vastgoedfraude?
Vastgoedtransacties en hypotheekaanvragen krijgen veel aandacht van toezichthouders en opsporingsinstanties.
FIU-Nederland beschrijft in haar Jaaroverzicht 2025 verschillende risico’s en signalen rondom vastgoed, hypotheekfraude en mogelijke witwasconstructies. Ook in nationale en internationale risicoanalyses wordt vastgoed als aandachtspunt genoemd.
Politici, beleidsmakers en opsporingsinstanties gaan ervan uit dat bepaalde vastgoedconstructies kunnen worden gebruikt voor fraude of witwassen. Mede daarom worden ongebruikelijke transacties, opvallende financieringsconstructies en mogelijke onregelmatigheden bij hypotheekaanvragen kritisch onderzocht.
Voor betrokken ondernemers en professionals betekent dit dat een transactie die in eerste instantie zakelijk verklaarbaar lijkt, toch aanleiding kan geven tot vragen of onderzoek.
Een dergelijk onderzoek zegt echter nog niets over de uiteindelijke strafrechtelijke aansprakelijkheid.
Wanneer kan een verdenking van hypotheekfraude ontstaan?
Een verdenking van hypotheekfraude kan ontstaan wanneer een hypotheekverstrekker, bank of opsporingsinstantie vermoedt dat bij een financieringsaanvraag onjuiste of vervalste informatie is gebruikt.
Het onderzoek kan zich bijvoorbeeld richten op:
- werkgeversverklaringen;
- arbeidsovereenkomsten;
- loonstroken;
- salarisspecificaties;
- jaaropgaven;
- inkomensgegevens;
- informatie over vermogen;
- de feitelijke bestemming van het vastgoed.
Dat een document achteraf onjuist blijkt te zijn, betekent echter niet automatisch dat degene die het document heeft ingediend ook fraude heeft gepleegd.
Onderzocht moet worden wie de informatie heeft opgesteld, wie wist dat gegevens mogelijk onjuist waren en met welke bedoeling documenten zijn gebruikt.
Vervalste of onjuiste documenten
Bij hypotheekfraude kan een verdenking van valsheid in geschrifte ontstaan.
Dat kan bijvoorbeeld spelen wanneer de opsporing vermoedt dat een werkgeversverklaring of inkomensdocument bewust is aangepast.
Voor een strafrechtelijke beoordeling is het belangrijk om verder te kijken dan alleen het document zelf.
Wie heeft het opgesteld? Van wie kwam de informatie? Is het document bewust aangepast? Wist degene die het heeft gebruikt dat informatie onjuist was?
Die vragen kunnen van doorslaggevend belang zijn voor de positie van een verdachte.
Hypotheekadviseurs en tussenpersonen
Niet alleen een hypotheekaanvrager kan onderwerp worden van onderzoek.
Ook adviseurs, bemiddelaars en andere professionals kunnen vragen krijgen wanneer zij betrokken zijn geweest bij een aanvraag die door een bank of opsporingsdienst als verdacht wordt aangemerkt.
Het feit dat u een hypotheekaanvraag heeft begeleid, maakt u uiteraard niet automatisch strafrechtelijk verantwoordelijk voor onjuiste informatie in dat dossier.
Wel kan worden onderzocht:
- welke informatie u heeft ontvangen;
- welke controles u heeft uitgevoerd;
- wat u wist over de klant;
- welke documenten u heeft verwerkt;
- welke contacten u met andere betrokkenen had.
Juist voor professionals is het daarom belangrijk om de eigen rol zo vroeg mogelijk juridisch in kaart te brengen.
Waarom kan ook een vastgoedtransactie worden onderzocht?
Een onderzoek hoeft niet beperkt te blijven tot de hypotheekaanvraag zelf.
Opsporingsinstanties kunnen ook kijken naar de aankoop, verkoop, financiering en exploitatie van vastgoed. Daarbij kunnen vragen ontstaan over bijvoorbeeld de herkomst van gelden, prijsontwikkelingen, zakelijke relaties of constructies waarbij meerdere vennootschappen of personen betrokken zijn.
FIU-Nederland en andere instanties wijzen erop dat bepaalde vastgoedconstructies mogelijk kunnen samenhangen met witwassen of andere strafbare feiten.
Dat is een aanleiding voor onderzoek, maar geen bewijs.
Een snel doorverkocht pand, een ingewikkelde financieringsstructuur of een internationale geldstroom kan bijvoorbeeld vragen oproepen. Vervolgens moet worden vastgesteld of daarvoor een legitieme verklaring bestaat en welke rol individuele betrokkenen hebben gespeeld.
Welke strafbare feiten kunnen worden onderzocht?
Bij een onderzoek naar mogelijke vastgoedfraude kunnen verschillende verdenkingen naast elkaar voorkomen.
Valsheid in geschrifte
Artikel 225 van het Wetboek van Strafrecht kan in beeld komen wanneer wordt vermoed dat documenten valselijk zijn opgemaakt, vervalst of als echt zijn gebruikt.
In hypotheekzaken kan het bijvoorbeeld gaan om inkomensgegevens, arbeidsovereenkomsten of werkgeversverklaringen.
Dat een document onjuist is, betekent echter nog niet automatisch dat alle betrokken personen zich schuldig hebben gemaakt aan valsheid in geschrifte.
Oplichting
Ook oplichting kan onderdeel zijn van het onderzoek.
Het Openbaar Ministerie kan bijvoorbeeld onderzoeken of een hypotheekverstrekker door middel van misleiding is bewogen tot het verstrekken van een financiering.
Daarbij zijn de precieze communicatie, gebruikte documenten en wetenschap van de betrokken persoon relevant.
Witwassen
Bij vastgoedtransacties kan daarnaast een verdenking van witwassen ontstaan.
Opsporingsinstanties kunnen dan bijvoorbeeld onderzoek doen naar:
- de herkomst van aankoopgelden;
- financiering vanuit het buitenland;
- betalingen tussen verschillende vennootschappen;
- verkoopopbrengsten;
- huurinkomsten;
- transacties tussen gelieerde partijen.
Een ongebruikelijke transactie of ingewikkelde geldstroom is op zichzelf echter geen bewijs van witwassen.
Deelname aan een criminele organisatie
Wanneer in een onderzoek meerdere personen als verdachte worden aangemerkt, kan onder omstandigheden ook onderzoek worden gedaan naar mogelijke deelname aan een criminele organisatie.
Ook daarvoor gelden afzonderlijke wettelijke vereisten.
Het enkele feit dat meerdere personen hebben samengewerkt aan vastgoedtransacties of financieringsaanvragen betekent niet dat daarmee sprake is van een criminele organisatie.
FIOD- of politieonderzoek naar vastgoedfraude
Wanneer een verdenking betrekking heeft op omvangrijke financiële transacties, kan de FIOD bij het onderzoek betrokken raken.
Een FIOD-onderzoek kan ingrijpende gevolgen hebben.
U kunt bijvoorbeeld worden geconfronteerd met:
- een doorzoeking van uw woning of bedrijf;
- inbeslagname van administratie;
- kopieën van computers en telefoons;
- beslag op bankrekeningen;
- beslag op vastgoed;
- verhoren van bestuurders, werknemers of adviseurs;
- onderzoek naar financiële transacties.
Juist tijdens een inval of doorzoeking kan de druk hoog zijn.
Er worden vragen gesteld, documenten worden meegenomen en u wilt mogelijk direct uitleg geven over wat er volgens u is gebeurd.
Toch is het verstandig eerst vast te stellen wat uw juridische positie is en waarvan u precies wordt verdacht.
Uitgenodigd voor een verhoor: moet u verklaren?
Als verdachte heeft u een zwijgrecht.
Dat betekent niet dat zwijgen in iedere zaak automatisch de beste strategie is. Wel betekent het dat u niet verplicht bent om zonder voorbereiding inhoudelijk antwoord te geven op vragen over de verdenking.
Vooral bij complexe vastgoedzaken kan een ogenschijnlijk eenvoudige vraag raken aan:
- financiële afspraken;
- zakelijke relaties;
- documenten van derden;
- eerdere transacties;
- interne verantwoordelijkheden;
- communicatie per e-mail of WhatsApp.
Uw verklaring kan later worden vergeleken met administratie, bankgegevens en verklaringen van andere betrokkenen.
Daarom is het verstandig vóór een verhoor met een advocaat te bespreken of en op welk moment een verklaring wordt afgelegd.
Registratie in het IVR of EVR
Naast een strafrechtelijk onderzoek kan ook een bank maatregelen nemen.
Wanneer een financiële instelling vermoedt dat sprake is geweest van fraude, kan zij onder voorwaarden persoonsgegevens registreren in interne of externe verwijzingsregisters.
Een registratie in het Intern Verwijzingsregister (IVR) of Extern Verwijzingsregister (EVR) kan grote praktische gevolgen hebben.
U kunt bijvoorbeeld problemen ervaren bij het aanvragen van:
- een hypotheek;
- een zakelijke financiering;
- een lening;
- een verzekering;
- andere financiële producten.
Ook bij zo’n registratie is relevant waarop het vermoeden van de financiële instelling is gebaseerd en of aan de voorwaarden voor registratie is voldaan.
Een registratie is dus niet simpelweg een bijkomstigheid van een strafzaak. Zij kan een zelfstandig juridisch probleem vormen dat afzonderlijk moet worden beoordeeld.
Ook adviseurs en andere professionals kunnen in beeld komen
Vastgoedtransacties bestaan vaak uit een keten van verschillende professionals.
Denk aan:
- hypotheekadviseurs;
- financieel adviseurs;
- administrateurs;
- bemiddelaars;
- bestuurders;
- makelaars;
- zakelijke tussenpersonen;
- andere dienstverleners.
Wanneer een transactie onderwerp wordt van onderzoek, kan ook naar hun handelen worden gekeken.
De relevante vraag is dan niet alleen of u betrokken was, maar vooral wat uw feitelijke rol was en wat u wist.
Een professional die documenten heeft doorgestuurd zonder wetenschap van mogelijke onjuistheden bevindt zich juridisch in een andere positie dan iemand die bewust heeft meegewerkt aan het opstellen van valse informatie.
Dat onderscheid moet in een fraudeonderzoek zorgvuldig worden gemaakt.
Waarom vroeg juridisch advies belangrijk is
Bij een verdenking van vastgoedfraude hoeft u niet te wachten totdat duidelijk is of het Openbaar Ministerie daadwerkelijk tot vervolging overgaat.
Juist in de onderzoeksfase kunnen belangrijke beslissingen worden genomen.
Een gespecialiseerde fraudeadvocaat kan bijvoorbeeld:
- uw positie als verdachte of betrokkene beoordelen;
- vaststellen welke verdenking er precies ligt;
- adviseren over een verhoor;
- u bijstaan tijdens verhoren;
- beoordelen welke informatie moet worden verstrekt;
- beslagmaatregelen beoordelen;
- een IVR- of EVR-registratie onderzoeken;
- het strafdossier analyseren;
- communiceren met FIOD, politie of Openbaar Ministerie;
- een verdedigingsstrategie bepalen.
SKE Advocaten staat ondernemers, bestuurders en andere professionals bij die worden geconfronteerd met een vermoeden van fraude.
Meer hierover leest u op onze pagina over fraudezaken.
Verdacht van vastgoedfraude? Laat uw positie beoordelen
Bent u benaderd door politie of FIOD, wordt uw rol in een hypotheekaanvraag onderzocht of heeft uw bank maatregelen genomen vanwege een vermoeden van fraude?
Dan is het verstandig uw positie in een vroeg stadium juridisch te laten beoordelen.
Dat geldt ook wanneer u zelf meent dat u niets verkeerd heeft gedaan. Juist dan kan het belangrijk zijn om zorgvuldig vast te leggen wat uw rol was, welke informatie u kende en hoe bepaalde beslissingen tot stand zijn gekomen.
Een verdenking bepaalt immers niet de uitkomst van een zaak. Eerst moet worden onderzocht wat er daadwerkelijk is gebeurd en of strafrechtelijke verwijten kunnen worden bewezen.
SKE Advocaten verzorgt de verdediging van mogelijke verdachten en verdachten in vastgoed- en fraudeonderzoeken en adviseert over de omgang met FIOD-onderzoeken, beslag en registraties.
Neem contact op met SKE Advocaten wanneer u uw juridische positie wilt laten beoordelen.
Veelgestelde vragen over vastgoedfraude
Ben ik schuldig als ik van vastgoedfraude word verdacht?
Nee. Een verdenking betekent dat politie, FIOD, Openbaar Ministerie of een andere partij aanleiding ziet voor nader onderzoek. Daarmee is niet vastgesteld dat u een strafbaar feit heeft gepleegd. Uw feitelijke rol, wetenschap en de omstandigheden van de zaak moeten eerst worden onderzocht.
Kan ik als hypotheekadviseur verdachte worden?
Dat kan. Een adviseur kan in een strafrechtelijk onderzoek worden betrokken wanneer opsporingsinstanties vermoeden dat hij of zij een rol heeft gespeeld bij onjuiste informatie of documenten. Of sprake is van strafbaarheid hangt echter af van de concrete werkzaamheden, wetenschap en betrokkenheid van de adviseur.
Wat kan ik doen tegen een EVR-registratie?
Een EVR-registratie moet aan verschillende voorwaarden voldoen. Wanneer u het niet eens bent met een registratie, kan worden beoordeeld waarop deze is gebaseerd en of de registratie gerechtvaardigd en proportioneel is. Laat daarom niet alleen een eventuele strafrechtelijke verdenking, maar ook de registratie zelf juridisch beoordelen.
Bronnen: FIU-Nederland Jaaroverzicht 2025; artikelen 225, 326, 420bis en 140 Wetboek van Strafrecht; National Risk Assessment witwassen en relevante risicoanalyses rondom vastgoed.
Disclaimer: de wereld van het recht is in beweging. Stellingen en meningen in een blog kunnen binnen een dag verouderd zijn. Dit blog leidt nooit tot rechten en/of plichten. Wilt u een concreet en actueel advies, neem dan contact met ons op.